Ingatlan vs. részvény

A magyar befektetési piacon létezik egy elég egyszerű ciklus. A magas kamatok időszakában sokan lekötött bankbetétekben tartják szabad pénzeszközeiket, függetlenül attól, hogy azon mekkora reálhozam keletkezik. Ez egészen addig preferált befektetési forma, amíg emelkednek a kamatok vagy nem csökkennek egy bizonyos nominális szint alá. A “bizonyos nominális szint”-et inkább a tömeglélektan, mint a közgazdaságtan szabályai határozzák meg. Természetesen a csökkenő kamatszinttel egyetemben csökken a hitelekre fizetendő kamat mértéke is, és a magyar állam általában jó érzékkel “olajat a tűzre” elv alapján ilyen időszakokban vezeti be a lakásvásárlást támogató speciális konstrukciókat. Jelenleg a CSOK ilyen. Az eredmény nem lehet kérdéses, megindul a pénzáramlás az ingatlanok irányába és jelentős mértékben megemeli azok árát. Ez általában hosszú évekig tartó folyamat, de előbb-utóbb elérkezik arra a pontra, amikor már hitellel, vagy nélküle is egyre kevésbé elérhető illetve gazdaságos ingatlanok vásárlása. A fellendülő gazdaságban ráadásul infláció generálódik és törvényszerűen megindul a kamatok emelkedése. Aztán elérkezünk arra a pontra, amikor a többség számára nyilvánvalóvá válik, hogy a bankbetét kedvezőbb választás, mint egy bizonytalan kimenetelű hitellel terhelt drága ingatlan, és robbanásszerűen megindul a pénz a bankbetétek irányába. Az ingatlan piac megroggyan, és a ciklus kezdődik elölről.

Igen, a fenti formulából teljes mértékben hiányzik a részvények, mint befektetések szerepe. A magyar piac egyértelműen ingatlan központú, túlzottan tulajdon orientált. Ezzel egy nagyon lényeges diverzifikációs lehetőséget, a harmadik láb lehetőségét húzza ki maga alól a magyarok többsége. A fellendülések időszakában természetesen felmerül a részvény is, mint befektetési lehetőség, de a többség általában gyors legyintéssel intézi el. Összehasonlítja a részvények hozamát az ingatlanéval (erről még lesz szó), felidézi, hogy a részvények milyen sokat tudnak esni, és amúgy sem ért hozzá (az ingatlanhoz persze legalább annyira, mint a focihoz). Indulhatunk is lakást venni.

Abba természetesen nem fogok beleszólni, ki milyen érzelmi kötödéssel közelít a befektetéseihez, így a következőkben egy szűk területre fókuszálunk, az ingatlan és a részvény (ETF) befektetések összehasonlítására. Személy szerint semmi problémám azzal, ha valaki az ingatlanokban látja a jövő zálogát, csak a döntés fő momentuma ne saját tájékozatlansága legyen.

Az egyik legfontosabb különbség a két eszközosztály között a diverzifikáció lehetősége. Budapesten ma egy lakásnak nevezhető objektum ára 20 millióról indul. Amennyiben csak 5 darabot vásárolok belőle, 100 Mft. minimális tőkénél járunk. Vidéken persze vannak sokkal olcsóbb ingatlanok is, de az elérhető jövedelem, megtakarítás is alacsonyabb, illetve maguk az ingatlanok is azért olcsók, mert nem túl jó befektetések. ETF-ek esetében már 100 eft-os nagyságrendnél is vásárolhatunk jól diverzifikált befektetést, ami kritikus kockázatkezelési szempontból.

Az ingatlan, különösen bérbeadás esetén, nem passzív befektetés. Erről nem okoskodom többet, a Kiszámolón kiváló írás jelent meg a témában. Csak a komment szekcióból idéznék egy részt, amitől nekem személy szerint meghűlt a vér az ereimben:
Anno volt egy bérlőm sokáig, volt egy kisfia, minden hónapban mikor elmentem a pénzért, elkezdte osztani a gyerek előtt, hogy “Látod kisfiam, azért nincs pénzünk, mert a József miden hónapban elveszi!” Édes istenem, éveken át…. Olyan voltam, mintegy inverz mikulás.”

Hozamok. Tipikus képlet, amivel fórumokon találkozhat az egyszeri befektető, hogy vettünk 1-2 lakást, itt meg ott, ennyit és ennyit hozott, ezt összevetve az SP500 hozamával sokkal jobban jártunk. Hát ez bizony nagyszerű, de semmit nem árul el egy átlagos ingatlanbefektetés és a részvénypiaci hozamok viszonyáról. Sajnos ingatlanpiaci oldalról nincsenek hosszútávú összehasonlításra alkalmas adatok. Ennek oka elsősorban az, hogy a bevételek és költségek nehezen szabványosíthatóak. A bérleti hozam, a felújítási költségek, az adók és illetékek, mind-mind olyan elemei a hozamképletnek, amelyek régióról-régióra, időről-időre változnak. Részvények esetében nincsenek ilyen változók. A részvény színtiszta befektetés. Az ingatlan ezzel szemben bizonyos mértékig fogyasztási cikk is. Elhasználódik, törődést igényel, kimegy a divatból az elhelyezkedésétől függően. Ezeknek a tulajdonságoknak köszönhetően az ingatlan hozamok számítása, és összehasonlítása más eszközosztályok hozamaival, gyakran több zűrzavart mint tisztánlátást eredményez.

Ennek illusztrálására néhány cikk az utóbbi évekből:

Az ingatlan jobb befektetés mint a részvény, de sok a bizonytalanság

Robert Schiller: az ingatlan nem jó befektetés (bérleti hozam nélkül)

hou

Forrás

Amerikai adatok évtizedes bontásban (bérleti hozam nélkül):

Real-Estate-perf

Forrás

Jó befektetés-e az ingatlan? Mit nem veszünk figyelembe?

Nem olyan egyszerű az ingatlanhozamok számítása

A felsorolt cikkek ugyanolyan hosszútávú adatokból más és más következtetésre jutottak. Nehéz dió ez. Magyarországon különösen. Az utóbbi időben ugyan sokat javult a helyzet ezen a téren, az FHB után az OTP, az MNB és nagyobb ingatlanforgalmazók is egyre nagyobb hangsúlyt fektetnek az adatközlésre.  Ezzel együtt is ott tartunk, hogy maximum 20-30 évre visszamenőleg rendelkezünk átlagos áremelkedést mutató index adatokkal (FHB, MNB). De ezek az indexek nem megvásárolható termékek. Mire megyek azzal, ha tudom, hogy Budapesten 50%-ot emelkedtek az árak a legutóbbi mélypontról, ha a valóban megvásárolható eszközök (lakások) esetében ennek az értéknek a szórása 30-100% között mozog? Ezeket az indexeket elméletben összevethetem például az SP500 alakulásával, de sok gyakorlati értéke nincs az összehasonlításnak. Csinálhatok költségátlagolást az ingatlanpiacon a hozamok egyenletes eléréshez? Nem. Így marad az, hogy a szomszéd, a Mari néni, a “fórumon mondta egy ember” ad-hoc lakás tranzakciók adatait vetem össze egy szabványos, megvásárolható, 70 éves múltra visszatekintő amerikai tőzsdeindex teljesítményével. Miért nem a Pista Opus befektetésével, vagy a Józsi bitcoin vételével hasonlítom össze?

Az ingatlanvásárlás sokkal jobban hasonlít egy erősen koncentrált részvényvásárlásra, mint index befektetésre. És nem is igazán a hozamok szempontjából fontos, hogy almát hasonlítsunk az almához. A közös platform megteremtésével egy fokkal közelebb jutunk az ingatlanbefektetés valódi természetéhez. A Lusta portfólió olvasói régóta tudják, hogy mindenkit próbálok lebeszélni egyedi részvénybefektetésekről. Az ok egyszerű. Ez egy komoly szakma. Sokat kell tanulni hozzá, és ezután még hosszú évek gyakorlatára van szükség. És majd akkor kiderül, hogy értesz-e hozzá, tudod-e jól csinálni. Az ingatlanvásárlás semmiben sem különbözik ettől. Valószínűleg kicsit rosszabb, mint a részvény, mert a tranzakciók élettartama hosszabb időszakot ölel át. Több időre lesz szükséged a megfelelő tapasztalat elsajátításához. Hányan olvastak el akár egyetlen könyvet is, ingatlanértékelésről*, vagy pénzcsinálásról az ingatlanpiacon*?

Vajon milyen ábra mutatja egy átlagos ingatlanbefektető teljesítményét?

*Figyelem: nem olvastam ezeket a könyveket, ez nem könyvajánló! Jómagam tisztában vagyok vele, hogy nem értek az ingatlanokhoz, ezért nem mernék ajánlani szakirodalmat sem. Pusztán a tájékozódást ajánlom, és azt, hogy te is legyél tisztában tudásod korlátaival.
Advertisements
This entry was posted in Uncategorized and tagged . Bookmark the permalink.

One Response to Ingatlan vs. részvény

  1. Pingback: Nyílt végű ingatlanalapok | lustaport

Comments are closed.