Nyílt végű ingatlanalapok

Magyarország rendszerváltás utáni történetének legnagyobb rendszerszintű befektetési botránya a nyíltvégű ingatlanalapok 2009-es bedőlése volt. Hibás maga a konstrukció, és az akkori helyzet kezelése is magán viselte a felelősség nélküli ország főbb jellemzőit. Anno született egy kiváló cikk, ami összefoglalta a botrány főbb tanulságait, és így kezdődött:
“A történet túlmutat az ingatlanalapokon is és olyan maradandó kárt okoz a befektetési alapok teljes hazai piacának, amelyet csak hosszú idő alatt lehet helyrehozni“

Úgy tűnik a hosszú idő nagyjából kilenc évet jelent a pénzügyi piacokon, mert ugyan helyrehozni nem sikerült semmit, de a befektetők jelentős része mostanra elfelejtkezett az akkori tanulságokról. A portfolio.hu mai cikke szerint:

“Összességében az idei első félév alapján tehát az ingatlanalapok az abszolút favoritok 177 milliárd forintnyi nettó tőkebeáramlással………a legtöbbet a kötvényalapok vesztettek eddig 122 milliárddal”

Önmagában is elég vicces ez az allokáció, a kötvényalapok eladásából származó pénz ingatlanalapokba vándorol, ahol kötvényeket vásárolnak belőle (nyilván hosszú idő kell az ingatlan portfólió érdemi feltöltéséhez, ha egyáltalán van ilyen szándék, és nem a likviditása megőrzése a fontosabb cél). Ám ennél sokkal fontosabb, hogy 2018-ban megindult a hosszú hozamok emelkedése, ami legalábbis intő jel a tipikus magyar ingatlanpiaci ciklus szempontjából.

A klasszikus mondás szerint, aki nem ismeri a történelmet, arra ítéltetik, hogy újra átélje azt. Ezért sem árt feleleveníteni, hova jutottunk a legutóbbi hasonló ciklus végén (idézet a fent hivatkozott hvg cikkből):

“A történet maga már jól ismert. A PSZÁF az összes hazai ingatlanalap forgalmazását felfüggesztette tíz forgalmazási napra……

….Az alapkezelők – az egyetlen Erste kivételével – „varázsszóra” úgy módosítottak feltételeiken, hogy a befektetési jegyeket a korábbi jellemzően egy-három forgalmazási nap helyett csak kilencven forgalmazási nap után lehet visszaváltani. Ez több mint négy hónapos befagyasztást jelentett….

….A négy hónapos befagyasztást az alapkezelők „jól” kihasználták. A már említett Erste kivételével 15–40 % közötti mértékben leértékelték ingatlanportfoliójukat, ami a befektetési jegyek ugyanilyen arányú értékvesztését jelentette. Természetesen azt állították, hogy mindez a független ingatlanértékelők műve, amelyet az alapkezelők akkor sem tudnának befolyásolni, ha szeretnék. Mindenesetre a befektetők ennek eredményeként egy csapásra százmilliárdos nagyságrendű veszteséget szenvedtek el.”

Az ingatlan befektetések működő formáit már régi kitalálták a világ fejlettebb végén. Értékpapír szinten a REIT konstrukciók (ingatlan kötődésű cégek részvényei), illetve hosszú kifutású zárt végű ingatlanalapok, vagy – megfelelő szakértelem és tőke mellett – egyedi ingatlan befektetések. Egy dolog viszont garantáltan nem működik: nyílt végű ingatlanalap.